Calcola la rata mensile del mutuo comprensiva di imposte e assicurazione.
Guida al mutuo
Tipi di mutuo
Esistono diversi tipi di mutuo. I mutui a tasso fisso mantengono lo stesso tasso per tutta la durata, proteggendo dall'aumento delle rate. I mutui a tasso variabile sono legati ai tassi di mercato, quindi la rata può scendere o salire a seconda delle condizioni. I mutui misti combinano i due approcci: un periodo iniziale a tasso fisso seguito dal variabile.
Acconto
L'anticipo è la somma che l'acquirente versa con i propri risparmi all'acquisto di un immobile. Le banche richiedono di norma almeno il 20% del valore dell'immobile, anche se alcune propongono formule con anticipi inferiori (5-10%) a fronte di un'assicurazione aggiuntiva. Un anticipo più alto significa un mutuo più basso, minor rischio per la banca e spesso tassi migliori. Vanno considerati anche notaio, commissioni e assicurazioni.
Tasso fisso vs variabile
La scelta tra tasso fisso e variabile dipende dalla propria tolleranza al rischio e dalle previsioni sui tassi. Il tasso fisso dà certezza e facilita la pianificazione del bilancio, ma di norma è più alto del variabile iniziale. Il variabile può convenire nei periodi di tassi bassi, ma espone al rischio di rate crescenti. Molti esperti consigliano di valutare il tasso fisso per i primi anni del mutuo.
Ammortamento del prestito
L'ammortamento è il processo di rimborso di un prestito nel tempo. All'inizio la maggior parte della rata copre gli interessi e una quota minore il capitale; col tempo la proporzione si inverte. Durate lunghe (es. 30 anni) comportano rate mensili più basse ma un costo totale degli interessi più alto. Durate brevi (15-20 anni) hanno rate più alte ma costo complessivo minore. Nei periodi finanziari favorevoli valuta rimborsi anticipati per accorciare la durata.
Un piano a 15 anni costa il 47% in più al mese e fa risparmiare il 55% degli interessi
I mutui si scelgono sulla rata mensile, perché è la cifra che decide se l'operazione è possibile. È anche la cifra che nasconde il totale. Su 300.000 al 5%, accorciare la durata da trent'anni a quindici alza la rata di 762 e toglie 152.739 di interessi.
Come funziona
- Calcola la rata mensile da capitale, tasso e durata con la formula dell'annualità.
- Somma gli interessi pagati lungo tutta la vita del mutuo, che la sola rata nasconde.
- Mostra la ripartizione tra interessi e capitale nel tempo, all'inizio fortemente sbilanciata sugli interessi.
rata = C × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1) dove r è il tasso mensile e n il numero di mesi interessi totali = rata × n − C
Esempio pratico
300.000 presi a prestito al 5%, confrontati su trent'anni e quindici.
- 30 anni: rata 1.610,46, totale 579.767, interessi 279.767
- 15 anni: rata 2.372,38, totale 427.029, interessi 127.029
- la durata breve costa 761,92 in più al mese, cioè il 47%
- e toglie 152.739 di interessi, cioè il 55%
Pagare il 47% in più ogni mese taglia il conto degli interessi del 55%. Su trent'anni pieni pagheresti quasi una seconda volta il prezzo dell'immobile in soli interessi: 279.767 su un mutuo da 300.000.
Come leggere il risultato
- Le prime rate sono quasi tutte interessi. Al primo mese, 1.250 dei 1.610 sono interessi e solo 360 riducono il debito. Al mese 180 la ripartizione è circa pari, e al 359 gli interessi sono l'1%: ecco perché il saldo scende così lentamente all'inizio.
- È proprio questo sbilanciamento iniziale a rendere così efficace l'estinzione anticipata precoce. Una somma versata al secondo anno elimina interessi sui restanti ventotto; la stessa somma al venticinquesimo ne elimina pochissimi, perché di interessi ne restano pochi.
- Confronta sul costo totale, non sulla rata, e verifica le penali di estinzione anticipata prima di impegnarti a versare di più. Alcuni prodotti a tasso fisso penalizzano oltre una soglia, il che cambia del tutto il calcolo.
- Una durata lunga non è automaticamente sbagliata. Rate più basse liberano liquidità per la pensione, un fondo d'emergenza o semplicemente per restare solvibili, e questo può valere più degli interessi risparmiati. L'errore è scegliere la durata senza vederne il prezzo.
Domande frequenti
- Conviene prendere la durata più breve che posso permettermi?
- Minimizza gli interessi ma lascia il minor margine. Una via di mezzo utile è una durata più lunga con estinzioni parziali regolari: mantieni la possibilità di tornare alla rata bassa se le circostanze cambiano, catturando gran parte del risparmio.
- Perché il mio saldo si muove appena nei primi anni?
- Perché gli interessi si calcolano sull'intero debito residuo, che all'inizio è quasi il mutuo intero. Al primo mese solo 360 dei 1.610 riducono il debito. La proporzione si sposta costantemente, ma all'inizio lentamente.