Calculez votre mensualité de prêt immobilier, taxes et assurance comprises.
Guide du prêt immobilier
Types de prêts immobiliers
Il existe plusieurs types de crédits immobiliers. Les prêts à taux fixe conservent le même taux sur toute la durée, protégeant l'emprunteur d'une hausse des mensualités. Les prêts à taux variable sont indexés sur les taux du marché : les mensualités peuvent donc baisser ou augmenter. Les prêts hybrides combinent les deux, avec une période initiale à taux fixe suivie d'un taux variable.
Apport
L'apport personnel est la somme que l'acheteur finance sur son épargne lors de l'acquisition d'un bien. Les banques exigent en général au moins 20 % de la valeur du bien, même si certaines proposent des formules à 5-10 % moyennant une assurance supplémentaire. Un apport plus élevé signifie un emprunt plus faible, un risque moindre pour la banque et souvent un meilleur taux. Il faut aussi compter les frais de notaire, les commissions et les assurances.
Taux fixe vs variable
Le choix entre taux fixe et taux variable dépend de votre tolérance au risque et des prévisions de taux. Le taux fixe apporte de la certitude et facilite la gestion du budget, mais il est généralement supérieur au taux variable initial. Le taux variable peut être avantageux en période de taux bas, mais expose à une hausse des mensualités. De nombreux experts conseillent d'envisager un taux fixe sur les premières années.
Amortissement du prêt
L'amortissement est le processus de remboursement d'un prêt dans le temps. Au début, la majeure partie de la mensualité couvre les intérêts et une moindre part le capital ; la proportion s'inverse ensuite. Les durées longues (par ex. 30 ans) impliquent des mensualités plus faibles mais un coût total des intérêts plus élevé. Les durées courtes (15-20 ans) ont des mensualités plus élevées mais un coût total moindre. Lors de périodes financières favorables, envisagez des remboursements anticipés pour raccourcir la durée.
Une durée de 15 ans coûte 47% de plus par mois et économise 55% des intérêts
On choisit un prêt immobilier sur la mensualité, car c'est elle qui détermine si l'opération est possible. C'est aussi le chiffre qui masque le total. Sur 300 000 à 5%, ramener la durée de trente à quinze ans augmente la mensualité de 762 et supprime 152 739 d'intérêts.
Comment ça marche
- Calcule la mensualité à partir du capital, du taux et de la durée, par la formule d'annuité.
- Totalise les intérêts payés sur la vie du prêt, que la seule mensualité dissimule.
- Montre la répartition entre intérêts et capital dans le temps, très déséquilibrée au début.
mensualité = C × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1) où r est le taux mensuel et n le nombre de mois intérêts totaux = mensualité × n − C
Exemple chiffré
300 000 empruntés à 5%, comparés sur trente ans et quinze ans.
- 30 ans : mensualité 1 610,46, total 579 767, intérêts 279 767
- 15 ans : mensualité 2 372,38, total 427 029, intérêts 127 029
- la durée courte coûte 761,92 de plus par mois, soit 47%
- et supprime 152 739 d'intérêts, soit 55%
Payer 47% de plus chaque mois réduit la facture d'intérêts de 55%. Sur trente ans pleins, vous paieriez presque une seconde fois le prix du bien en intérêts seuls : 279 767 sur un prêt de 300 000.
Lire le résultat
- Les premières mensualités sont presque intégralement des intérêts. Au premier mois, 1 250 des 1 610 sont des intérêts et seuls 360 réduisent la dette. Au mois 180 la répartition est à peu près égale, au mois 359 elle est à 1% d'intérêts — d'où un capital qui baisse si lentement au début.
- C'est ce déséquilibre initial qui rend le remboursement anticipé si efficace tôt. Une somme versée en année deux supprime des intérêts sur les vingt-huit années restantes ; la même somme en année vingt-cinq n'en supprime presque aucun, faute d'intérêts restants.
- Comparez sur le coût total, non sur la mensualité, et vérifiez les indemnités de remboursement anticipé avant de vous engager à surpayer. Certains produits à taux fixe pénalisent au-delà d'un seuil, ce qui change tout le calcul.
- Une durée longue n'est pas automatiquement mauvaise. Des mensualités plus faibles libèrent de quoi alimenter une retraite, une épargne de précaution, ou simplement rester solvable — et cela peut valoir davantage que les intérêts économisés. L'erreur est de choisir la durée sans en voir le prix.
Questions fréquentes
- Faut-il prendre la durée la plus courte que je puisse assumer ?
- Elle minimise les intérêts mais laisse le moins de marge. Une voie médiane utile est une durée plus longue assortie de remboursements anticipés réguliers : vous gardez la possibilité de revenir à la mensualité basse si la situation change, tout en captant l'essentiel de l'économie.
- Pourquoi mon capital bouge-t-il à peine les premières années ?
- Parce que les intérêts portent sur tout le capital restant dû, presque égal au prêt entier au départ. Au premier mois, seuls 360 des 1 610 réduisent la dette. La proportion se déplace régulièrement, mais lentement d'abord.