Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenrate samt Steuern und Versicherung.
Leitfaden zur Hypothek
Arten von Hypotheken
Es gibt verschiedene Arten von Immobilienkrediten. Festzinsdarlehen haben einen über die gesamte Laufzeit unveränderten Zinssatz und schützen so vor steigenden Raten. Variabel verzinste Darlehen sind an die Marktzinsen gekoppelt, sodass die Raten je nach Marktlage niedriger oder höher ausfallen. Hybriddarlehen kombinieren beides: zunächst ein fester, danach ein variabler Zinssatz.
Anzahlung
Das Eigenkapital ist der Betrag, den Käufer beim Immobilienerwerb aus eigenen Ersparnissen aufbringen. Banken verlangen in der Regel mindestens 20 % des Immobilienwerts, manche bieten jedoch Programme mit geringerem Eigenkapital (5-10 %) gegen zusätzliche Versicherung an. Mehr Eigenkapital bedeutet eine kleinere Darlehenssumme, geringeres Risiko für die Bank und oft bessere Zinsen. Hinzu kommen Notarkosten, Provisionen und Versicherungen.
Fester vs. variabler Zins
Die Wahl zwischen festem und variablem Zins hängt von der persönlichen Risikobereitschaft und den Zinsprognosen ab. Ein Festzins gibt Sicherheit und erleichtert die Budgetplanung, liegt aber meist über dem anfänglichen variablen Zins. Variable Zinsen können in Niedrigzinsphasen günstig sein, bergen aber das Risiko steigender Raten. Viele Fachleute empfehlen, für die ersten Jahre einen Festzins zu erwägen.
Kredittilgung
Die Tilgung ist der Prozess der Kreditrückzahlung über die Zeit. Anfangs entfällt der größere Teil der Rate auf Zinsen und der kleinere auf die Tilgung; später kehrt sich das Verhältnis um. Längere Laufzeiten (z. B. 30 Jahre) bedeuten niedrigere Monatsraten, aber höhere Gesamtzinskosten. Kürzere Laufzeiten (15-20 Jahre) haben höhere Raten, aber geringere Gesamtkosten. In finanziell guten Phasen lohnen sich Sondertilgungen, um die Laufzeit zu verkürzen.
Eine 15-jährige Laufzeit kostet 47% mehr im Monat und spart 55% der Zinsen
Hypotheken werden über die Monatsrate gewählt, denn sie entscheidet, ob es überhaupt geht. Sie ist zugleich die Zahl, die die Gesamtsumme verbirgt. Bei 300.000 zu 5% erhöht die Verkürzung von dreißig auf fünfzehn Jahre die Rate um 762 und streicht 152.739 an Zinsen.
So wird gerechnet
- Berechnet die Monatsrate aus Darlehen, Zins und Laufzeit über die Annuitätenformel.
- Summiert die über die Laufzeit gezahlten Zinsen, die die Rate allein verdeckt.
- Zeigt die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung über die Zeit, anfangs stark zinslastig.
Rate = D × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1) wobei r der Monatszins und n die Zahl der Monate ist Gesamtzinsen = Rate × n − D
Rechenbeispiel
300.000 zu 5% aufgenommen, über dreißig und fünfzehn Jahre verglichen.
- 30 Jahre: Rate 1.610,46, gesamt 579.767, Zinsen 279.767
- 15 Jahre: Rate 2.372,38, gesamt 427.029, Zinsen 127.029
- die kürzere Laufzeit kostet 761,92 mehr im Monat, ein Plus von 47%
- und streicht 152.739 Zinsen, ein Minus von 55%
47% mehr im Monat senken die Zinsrechnung um 55%. Über volle dreißig Jahre zahlten Sie fast den Kaufpreis ein zweites Mal allein an Zinsen — 279.767 auf ein Darlehen von 300.000.
Das Ergebnis lesen
- Frühe Raten sind fast nur Zins. Im ersten Monat sind 1.250 der 1.610 Zinsen, und nur 360 mindern die Schuld. Im Monat 180 ist das Verhältnis etwa ausgeglichen, im Monat 359 sind es 1% Zins — deshalb sinkt der Saldo anfangs so langsam.
- Genau diese Zinslastigkeit macht frühe Sondertilgung so wirksam. Eine Summe im zweiten Jahr streicht Zinsen für die verbleibenden achtundzwanzig Jahre; dieselbe Summe im fünfundzwanzigsten Jahr streicht sehr wenig, weil kaum noch Zinsen übrig sind.
- Vergleichen Sie über die Gesamtkosten, nicht die Rate, und prüfen Sie Vorfälligkeitsentgelte, bevor Sie sich zur Sondertilgung entschließen. Manche Festzinsprodukte bestrafen Tilgung über einer Grenze, was die Rechnung völlig verändert.
- Eine längere Laufzeit ist nicht automatisch falsch. Niedrigere Raten setzen Geld für Altersvorsorge, Notgroschen oder schlicht Zahlungsfähigkeit frei — und das kann mehr wert sein als die gesparten Zinsen. Der Fehler ist, die Laufzeit zu wählen, ohne ihren Preis zu sehen.
Häufige Fragen
- Sollte ich die kürzeste Laufzeit nehmen, die ich mir leisten kann?
- Sie minimiert die Zinsen und lässt den geringsten Spielraum. Ein brauchbarer Mittelweg ist eine längere Laufzeit mit regelmäßiger Sondertilgung — Sie behalten die Möglichkeit, auf die niedrigere Rate zurückzufallen, und sichern sich den Großteil der Zinsersparnis.
- Warum bewegt sich mein Saldo in den ersten Jahren kaum?
- Weil Zinsen auf den gesamten Restsaldo anfallen, der anfangs fast dem vollen Darlehen entspricht. Im ersten Monat mindern nur 360 von 1.610 die Schuld. Das Verhältnis verschiebt sich stetig, anfangs jedoch langsam.