Calcula la cuota mensual de tu hipoteca con impuestos y seguro.
Guía de hipotecas
Tipos de hipotecas
Existen distintos tipos de hipotecas. Las de tipo fijo mantienen el mismo interés durante toda la vida del préstamo, protegiendo frente a subidas de cuota. Las de tipo variable están ligadas a los tipos de mercado, por lo que la cuota puede bajar o subir según las condiciones. Las hipotecas mixtas combinan ambos enfoques: un periodo inicial a tipo fijo y después variable.
Entrada
La entrada es la cantidad que el comprador aporta de sus ahorros al adquirir un inmueble. Los bancos suelen exigir un mínimo del 20 % del valor de la vivienda, aunque algunos ofrecen programas con entradas menores (5-10 %) con un seguro adicional. Una entrada mayor implica un préstamo menor, menos riesgo para el banco y a menudo mejores tipos. Hay que contar además con notaría, comisiones y seguros.
Tipo fijo vs variable
Elegir entre tipo fijo y variable depende de tu tolerancia al riesgo y de las previsiones de tipos. El tipo fijo aporta certidumbre y facilita planificar el presupuesto, pero suele ser más alto que el variable inicial. El variable puede resultar ventajoso en periodos de tipos bajos, aunque conlleva el riesgo de que suba la cuota. Muchos expertos recomiendan valorar un tipo fijo durante los primeros años.
Amortización del préstamo
La amortización es el proceso de devolver un préstamo a lo largo del tiempo. Al principio, la mayor parte de la cuota va a intereses y menos a capital; con el tiempo, la proporción se invierte. Los plazos largos (p. ej., 30 años) suponen cuotas menores pero un coste total de intereses mayor. Los plazos cortos (15-20 años) tienen cuotas más altas pero menor coste total. En épocas financieras favorables, plantéate amortizar anticipadamente para acortar el plazo.
Un plazo de 15 años cuesta un 47% más al mes y ahorra el 55% de los intereses
Las hipotecas se eligen por la cuota mensual, porque es la cifra que decide si la operación es viable. También es la cifra que oculta el total. Sobre 300.000 al 5%, acortar el plazo de treinta a quince años sube la cuota en 762 y elimina 152.739 de intereses.
Cómo funciona
- Calcula la cuota mensual a partir del capital, el tipo y el plazo con la fórmula de anualidad.
- Suma los intereses pagados durante toda la vida del préstamo, que la cuota por sí sola esconde.
- Muestra el reparto entre intereses y capital en el tiempo, muy cargado hacia intereses al principio.
cuota = C × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1) donde r es el tipo mensual y n el número de meses intereses totales = cuota × n − C
Ejemplo resuelto
300.000 prestados al 5%, comparados a treinta y a quince años.
- 30 años: cuota 1.610,46, total 579.767, intereses 279.767
- 15 años: cuota 2.372,38, total 427.029, intereses 127.029
- el plazo corto cuesta 761,92 más al mes, un 47% más
- y elimina 152.739 de intereses, un 55% menos
Pagar un 47% más cada mes recorta la factura de intereses un 55%. A lo largo de treinta años completos pagarías casi otra vez el precio del inmueble solo en intereses: 279.767 sobre un préstamo de 300.000.
Cómo leer el resultado
- Las primeras cuotas son casi todo intereses. En el mes uno, 1.250 de los 1.610 son intereses y solo 360 reducen la deuda. Hacia el mes 180 el reparto es más o menos parejo, y en el 359 los intereses son el 1%: por eso el saldo baja tan despacio al principio.
- Ese frontal cargado es lo que hace tan eficaz amortizar pronto. Una cantidad aportada en el año dos elimina intereses de los veintiocho años restantes; la misma cantidad en el año veinticinco elimina muy poco, porque ya quedan pocos intereses.
- Compara por coste total, no por cuota, y revisa las comisiones por amortización anticipada antes de comprometerte a pagar de más. Algunos productos a tipo fijo penalizan por encima de un umbral, lo que cambia toda la aritmética.
- Un plazo largo no está automáticamente mal. Cuotas menores liberan efectivo para la jubilación, un colchón de emergencia o simplemente para mantenerte solvente, y eso puede valer más que los intereses ahorrados. El error es elegir el plazo sin ver lo que cuesta.
Preguntas frecuentes
- ¿Debo coger el plazo más corto que pueda permitirme?
- Minimiza los intereses, pero deja el menor margen. Una vía intermedia útil es un plazo más largo con amortizaciones periódicas: conservas la opción de volver a la cuota baja si cambian las circunstancias, capturando la mayor parte del ahorro.
- ¿Por qué apenas se mueve mi saldo los primeros años?
- Porque los intereses se cobran sobre todo el capital pendiente, que al principio es casi el préstamo entero. En el primer mes solo 360 de 1.610 reducen la deuda. La proporción se desplaza de forma constante, pero despacio al inicio.