Splacic dlugi czy odlozyc wiekszy wklad wlasny?

Zwykle najpierw splacic dlugi. W przykladzie 1600 zł miesiecznych zobowiazan kosztuje okolo 298 000 zł zdolnosci — znacznie wiecej, niz osiagneloby dokladanie 1600 zł miesiecznie do wkladu przez ten sam czas. Splata drogiego zadluzenia poprawia tez oferowane oprocentowanie.

Dlaczego wyliczenie banku rozni sie od mojego?

Bo bank testuje przy wyzszej stopie, liczy dochod ostrozniej niz Ty i uwzglednia zobowiazania, o ktorych mogles zapomniec — karty kredytowe wedlug limitu, a nie salda, oraz osoby na utrzymaniu. Spodziewaj sie nizszej liczby i potraktuj roznice jako informacje, a nie blad.

Kalkulator Zdolności Kredytowej

Oblicz, na jaki dom Cię stać przy Twoich dochodach.

Wprowadź dane, aby zobaczyć wynik.

Na jaka nieruchomosc mozesz wziac kredyt

Banki stosuja dwa testy i przyznaja nizszy z nich: wielokrotnosc dochodu oraz udzial miesiecznego dochodu po odliczeniu obecnych zobowiazan. Wiedza o tym, ktory Cie ogranicza, mowi, co realnie zmienialoby wynik.

Jak to działa

Stosuje limit zadluzenia do dochodu do Twojego dochodu miesiecznego po odjeciu obecnych zobowiazan.
Przelicza te dostepna rate z powrotem na kwote kredytu przy Twoim oprocentowaniu i okresie.
Porownuje wynik z prostszym testem wielokrotnosci dochodu i dodaje wklad wlasny, dajac cene nieruchomosci.

dostepne = (dochod miesieczny × limit DTI) − obecne zobowiazania

kapital = dostepne × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r

  r = stopa miesieczna, n = liczba miesiecy

cena nieruchomosci = kapital + wklad wlasny
test wielokrotnosci: wynagrodzenie × 4 do 4,5

Przykład z liczbami

Wynagrodzenie 360 000 zł przy 1600 zł miesiecznych zobowiazan, wklad wlasny 240 000 zł, 5% na trzydziesci lat.

dochod miesieczny = 30 000 zł
35% z tego = 10 500 zł, minus 1600 zł zobowiazan = 8900 zł dostepne
przy 5% na 360 miesiecy daje to kredyt 1 657 906 zł
plus wklad wlasny = 1 897 906 zł nieruchomosci
test 4,5-krotnosci daje 1 620 000 zł, czyli nieruchomosc 1 860 000 zł

Okolo 1 860 000 do 1 898 000 zł, przy czym wiazacy jest tu test wielokrotnosci dochodu. Splata 1600 zł miesiecznych zobowiazan podniosłaby zdolnosc o mniej wiecej 298 000 zł — czesto najszybsza dostepna dzwignia.

Jak czytać wynik

Banki testuja odpornosc przy stopie znacznie wyzszej od oferowanej. Przy 8% ta sama rata 8900 zł utrzymuje tylko 1 212 923 zł — o 27% mniej. Jesli niewielki wzrost stop uniemozliwia zakup, bank zwykle odmowi, zanim przekonasz sie o tym boleśnie.
Obecne zadluzenie jest nieproporcjonalnie drogie. Zobowiazanie 1600 zł miesiecznie zabiera okolo 298 000 zł zdolnosci kredytowej, wiec splata kredytu samochodowego przed wnioskiem czesto kupuje wiecej metrow niz odlozenie tej samej kwoty jako wkladu.
Zdolnosc kredytowa to nie to samo co rozsadek. Wziecie maksimum nie zostawia zapasu na wzrost stop, remont ani okres nizszych dochodow — a rata jest ustalona na dekady, podczas gdy Twoja sytuacja nie.
Cena zakupu to nie koszt kupna. Podatek od czynnosci cywilnoprawnych, taksa notarialna, wpisy, przeprowadzka i pilne naprawy dokladaja zwykle 5–10%, a tych pieniedzy nie da sie wziac z kredytu.

Częste pytania

Splacic dlugi czy odlozyc wiekszy wklad wlasny?: Zwykle najpierw splacic dlugi. W przykladzie 1600 zł miesiecznych zobowiazan kosztuje okolo 298 000 zł zdolnosci — znacznie wiecej, niz osiagneloby dokladanie 1600 zł miesiecznie do wkladu przez ten sam czas. Splata drogiego zadluzenia poprawia tez oferowane oprocentowanie.
Dlaczego wyliczenie banku rozni sie od mojego?: Bo bank testuje przy wyzszej stopie, liczy dochod ostrozniej niz Ty i uwzglednia zobowiazania, o ktorych mogles zapomniec — karty kredytowe wedlug limitu, a nie salda, oraz osoby na utrzymaniu. Spodziewaj sie nizszej liczby i potraktuj roznice jako informacje, a nie blad.