Schulden ablösen oder mehr Eigenkapital ansparen?

Meist zuerst die Schulden ablösen. Im Beispiel kosten 400 monatliche Verpflichtungen rund 74.000 Spielraum — weit mehr, als 400 im Monat zusätzliches Eigenkapital im selben Zeitraum brächten. Teure Schulden abzulösen verbessert zudem den angebotenen Zins.

Warum weicht die Zahl der Bank von meiner ab?

Weil sie mit einem höheren Zins rechnet, Ihr Einkommen konservativer ansetzt und Verpflichtungen mitzählt, die Sie vergessen haben — Kreditkarten mit dem Limit statt dem Saldo, und Unterhaltsberechtigte. Erwarten Sie eine niedrigere Zahl und lesen Sie die Differenz als Information, nicht als Fehler.

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Wie viel Immobilie Sie finanzieren können

Banken wenden zwei Tests an und gewähren den niedrigeren: ein Vielfaches des Einkommens und einen Anteil des Monatseinkommens nach bestehenden Schulden. Zu wissen, welcher bindet, sagt Ihnen, was das Ergebnis tatsächlich verändern würde.

So wird gerechnet

Wendet eine Schulden-Einkommens-Grenze auf Ihr Monatseinkommen an, nach Abzug bestehender Verpflichtungen.
Rechnet die tragbare Rate zurück in eine Darlehenssumme bei Ihrem Zins und Ihrer Laufzeit.
Vergleicht das mit dem einfacheren Einkommensvielfachen und addiert Ihr Eigenkapital zum Kaufpreis.

verfügbar = (Monatseinkommen × Belastungsgrenze) − bestehende Schulden

Darlehen = verfügbar × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r

  r = Monatszins, n = Monate

Kaufpreis = Darlehen + Eigenkapital
Einkommensvielfaches: Gehalt × 4 bis 4,5

Rechenbeispiel

90.000 Gehalt mit 400 monatlicher Bestandsschuld, 60.000 Eigenkapital, 5% über dreißig Jahre.

Monatseinkommen = 7.500
35% davon = 2.625, abzüglich 400 Schulden = 2.225 verfügbar
bei 5% über 360 Monate trägt das ein Darlehen von 414.477
plus Eigenkapital = 474.477 Kaufpreis
der 4,5-fache Einkommenstest ergibt 405.000, also 465.000 Kaufpreis

Rund 465.000 bis 474.000, wobei hier das Einkommensvielfache bindet. Die 400 monatliche Schuld abzulösen hübe die Finanzierungsfähigkeit um etwa 74.000 — oft der schnellste verfügbare Hebel.

Das Ergebnis lesen

Banken rechnen mit einem Stresszins deutlich über dem angebotenen. Bei 8% trägt dieselbe Rate von 2.225 nur noch 303.231 — 27% weniger. Wenn ein kleiner Zinsanstieg den Kauf unmöglich macht, lehnt die Bank meist ab, bevor Sie es schmerzhaft erfahren.
Bestandsschulden sind unverhältnismäßig teuer. Eine monatliche Verpflichtung von 400 kostet rund 74.000 Finanzierungsspielraum; einen Autokredit vor dem Antrag abzulösen kauft daher oft mehr Haus als dieselbe Summe als Eigenkapital zu sparen.
Finanzierbar heißt nicht ratsam. Das Maximum aufzunehmen lässt nichts für Zinsanstieg, Reparatur oder eine Phase geringeren Einkommens — und die Rate steht für Jahrzehnte fest, Ihre Lebensumstände nicht.
Der Kaufpreis ist nicht die Kaufkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Gutachten, Umzug und sofortige Reparaturen addieren meist 5–10%, und dieses Geld kann nicht aus dem Darlehen kommen.

Häufige Fragen

Schulden ablösen oder mehr Eigenkapital ansparen?: Meist zuerst die Schulden ablösen. Im Beispiel kosten 400 monatliche Verpflichtungen rund 74.000 Spielraum — weit mehr, als 400 im Monat zusätzliches Eigenkapital im selben Zeitraum brächten. Teure Schulden abzulösen verbessert zudem den angebotenen Zins.
Warum weicht die Zahl der Bank von meiner ab?: Weil sie mit einem höheren Zins rechnet, Ihr Einkommen konservativer ansetzt und Verpflichtungen mitzählt, die Sie vergessen haben — Kreditkarten mit dem Limit statt dem Saldo, und Unterhaltsberechtigte. Erwarten Sie eine niedrigere Zahl und lesen Sie die Differenz als Information, nicht als Fehler.