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Cuánta vivienda puedes financiar
Los prestamistas aplican dos pruebas y conceden la menor: un múltiplo de los ingresos y una parte del ingreso mensual tras las deudas existentes. Saber cuál te limita te dice qué cambiaría realmente la respuesta.
Cómo funciona
- Aplica un límite de endeudamiento sobre tu ingreso mensual, restadas las obligaciones existentes.
- Reconvierte esa cuota asumible en un capital hipotecario a tu tipo y plazo.
- Lo compara con la prueba más simple del múltiplo de ingresos y suma tu entrada para dar un precio de vivienda.
disponible = (ingreso mensual × límite de endeudamiento) − deudas existentes capital = disponible × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r r = tipo mensual, n = meses precio de vivienda = capital + entrada prueba del múltiplo: salario × 4 a 4,5
Ejemplo resuelto
Un salario de 90.000 con 400 al mes de deuda existente, una entrada de 60.000, al 5% a treinta años.
- ingreso mensual = 7.500
- el 35% de eso = 2.625, menos 400 de deudas = 2.225 disponibles
- al 5% a 360 meses eso sostiene una hipoteca de 414.477
- más la entrada = 474.477 de vivienda
- la prueba de 4,5× ingresos da 405.000, es decir 465.000 de vivienda
En torno a 465.000–474.000, siendo aquí el múltiplo de ingresos la restricción que manda. Cancelar los 400 mensuales de deuda elevaría la capacidad unos 74.000: a menudo la palanca más rápida disponible.
Cómo leer el resultado
- Los bancos hacen prueba de esfuerzo a un tipo bastante superior al ofrecido. Al 8%, la misma cuota de 2.225 solo sostiene 303.231, un 27% menos. Si una subida pequeña hace inviable la compra, el banco suele denegarla antes de que lo descubras por las malas.
- La deuda existente sale desproporcionadamente cara. Un compromiso de 400 al mes resta unos 74.000 de capacidad, así que cancelar un préstamo de coche antes de solicitar suele comprar más vivienda que ahorrar esa misma cantidad como entrada.
- Capacidad no es conveniencia. Pedir el máximo no deja margen para una subida de tipos, una reparación o un periodo de menores ingresos, y la cuota queda fija durante décadas mientras tus circunstancias no.
- El precio de compra no es el coste de comprar. Impuestos de transmisión, notaría, tasación, mudanza y reparaciones inmediatas suman con frecuencia un 5–10%, y ese dinero no puede salir de la hipoteca.
Preguntas frecuentes
- ¿Cancelo deudas o ahorro más entrada?
- Normalmente cancela primero las deudas. En el ejemplo, 400 al mes de compromisos cuestan unos 74.000 de capacidad, bastante más de lo que lograrían 400 al mes añadidos a la entrada en el mismo periodo. Cancelar deuda cara también mejora el tipo que te ofrecen.
- ¿Por qué la cifra del banco difiere de la mía?
- Porque hace la prueba a un tipo mayor, computa tus ingresos con más prudencia e incluye compromisos que quizá olvidaste: tarjetas de crédito por su límite y no por su saldo, y personas a cargo. Espera una cifra menor y lee la diferencia como información, no como error.