Ist Miete wirklich rausgeworfenes Geld?

Nicht mehr als Kreditzinsen es sind. Im Beispiel betragen allein die Zinsen im ersten Jahr 1.333 im Monat — nahe an der Miete von 1.500. Was Mieten Sie tatsächlich kostet, ist das Vermögen, das Sie aufgebaut hätten: in fünf Jahren 36.543, nicht die vollen gezahlten 112.241.

Wie lange muss ich bleiben, damit Kaufen gewinnt?

Meist fünf Jahre oder mehr, weil Transaktionskosten von 5–8% erst wieder hereingeholt werden müssen, bevor Eigentum überhaupt einen Vorteil zeigt. Der genaue Break-even hängt stark von der Preisentwicklung ab — genau der Zahl, die Ihnen niemand zusagen kann.

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Mieten oder kaufen — und warum es knapper ist, als es aussieht

Kaufen wirkt offensichtlich besser, weil Miete Geld ist, das man nie wiedersieht. Doch ein großer Teil einer frühen Kreditrate sind Zinsen — ebenfalls Geld, das man nie wiedersieht — und das Eigenkapital hätte anderswo arbeiten können. Ehrlich gerechnet liegen beide Seiten meist nah beieinander.

So wird gerechnet

Summiert die tatsächlichen Monatskosten des Eigentums: Rate, Instandhaltung, Versicherung und Steuer.
Vergleicht sie mit der Miete zuzüglich der Rendite, die das Eigenkapital anderswo erzielt hätte.
Trennt den Teil der Rate, der Vermögen aufbaut, von dem Teil, der reine Kosten sind.

Eigentum = Rate + Instandhaltung + Versicherung + Steuer
Miete    = Miete + Opportunitätskosten des Eigenkapitals

von der Rate ist nur der Tilgungsanteil Sparen;
der Zinsanteil ist Kosten, genau wie Miete

Faustregel Instandhaltung: 1% des Immobilienwerts pro Jahr

Rechenbeispiel

Eine Immobilie für 400.000 mit 20% Eigenkapital, 5% über 25 Jahre, gegen eine vergleichbare Miete von 1.500 im Monat.

Eigenkapital 80.000, Darlehen 320.000
Monatsrate = 1.871
Instandhaltung bei 1% jährlich = 333 im Monat
Gesamtkosten Eigentum = 2.204 im Monat gegen 1.500 Miete
in den ersten fünf Jahren: 75.698 Zinsen und 36.543 Tilgung

Eigentum kostet 704 mehr im Monat. Von den 112.241, die in fünf Jahren in den Kredit fließen, werden nur 36.543 zu Vermögen — der Rest sind Zinsen, so verloren wie Miete. Zugleich wären die 80.000 Eigenkapital anderswo bei 5% um rund 22.103 gewachsen.

Das Ergebnis lesen

Nur der Tilgungsanteil einer Rate ist Sparen. Im ersten Jahr des Beispiels sind 1.333 der 1.871 Rate Zinsen. Die gesamte Rate gegen die Miete zu stellen schmeichelt dem Kauf enorm.
Das Eigenkapital hat Opportunitätskosten. 80.000 im Haus sind 80.000 nicht investiert, und über fünf Jahre bei 5% sind das rund 22.000 entgangene Rendite — reale Kosten, die nie auf einem Kreditauszug auftauchen.
Transaktionskosten bestrafen kurze Haltedauern. Grunderwerbsteuer, Notar, Gutachten und Maklergebühr beim Verkauf summieren sich häufig auf 5–8% des Preises. Kaufen und binnen drei Jahren verkaufen verliert oft Geld, egal wohin die Preise laufen.
Über das Ergebnis entscheidet die Preisentwicklung, und die kennt niemand im Voraus. Die ehrliche Fassung dieser Rechnung zeigt das Ergebnis unter mehreren Wachstumsannahmen, statt eine auszuwählen.

Häufige Fragen

Ist Miete wirklich rausgeworfenes Geld?: Nicht mehr als Kreditzinsen es sind. Im Beispiel betragen allein die Zinsen im ersten Jahr 1.333 im Monat — nahe an der Miete von 1.500. Was Mieten Sie tatsächlich kostet, ist das Vermögen, das Sie aufgebaut hätten: in fünf Jahren 36.543, nicht die vollen gezahlten 112.241.
Wie lange muss ich bleiben, damit Kaufen gewinnt?: Meist fünf Jahre oder mehr, weil Transaktionskosten von 5–8% erst wieder hereingeholt werden müssen, bevor Eigentum überhaupt einen Vorteil zeigt. Der genaue Break-even hängt stark von der Preisentwicklung ab — genau der Zahl, die Ihnen niemand zusagen kann.